Regelmatig wordt met onze VvE contact opgenomen over de vervanging van onze rookgaskanalen, dus in dit artikel zetten we alles maar eens op een rijtje.
Gezien het langlopende karakter heeft het bestuur in 2007 de leden voorgeschreven om op de gemeenschappelijke rookgaskanalen alleen nieuwe VR ketels aan te sluiten. Ook heeft het bestuur CO2 melders aangeschaft en aan de leden ter beschikking gesteld.
De uiteindelijke oplossing bleek in 2011 te liggen in het toepassen van een nieuwe, kleinere (buis-in-buis) rookgasafvoer in de rookgasafvoer van de bestaande CLV in combinatie met nieuwe HR ketels met rookgasafvoer op overdruk. Op die manier zijn 27 van de 32 appartementen en drie van de vijf bedrijfsruimtes aangesloten op de zeven verschillende rookgaskanalen. Één appartement had een ketel die niet geschikt gemaakt kon worden voor het nieuwe rookgaskanaal, maar daarvoor kon een eigen voorziening voor worden aangelegd. De andere appartementen/bedrijfsruimten hadden al eigen voorzieningen. Zie voor meer details de overige artikelen.
Ondanks dat de ALV besloot tot de vernieuwing van de rookgaskanalen was er toch één bewoner die niet mee wilde werken. Die hebben we moeten herinneren aan de besluitvormingsprocessen van een VvE, dat de aanleg met of zonder zijn medewerking door zou gaan waardoor hij effectief geen gebruik meer zou kunnen maken van zijn ketel en de VvE hem verantwoordelijk zou houden voor alle vervolgschade waarna hij uiteindelijk toch overstag ging.
Voor de financiering is het bestuur uitgegaan van de volgende criteria:
- De kosten voor heraanleg van de rookgasafvoeren zijn volledig voor de VvE.
- De kosten voor een nieuwe ketel zijn deels voor de VvE en deels voor de respectievelijke eigenaar, waarbij een economische levensduur wordt aangehouden van 10 jaar.
Dat betekent dat een ketel die op het moment van vervanging 3 jaar is, nog 7 jaar voor de boeg had en voor 70% gecompenseerd wordt door de VvE. De rest is voor kosten van de eigenaar zelf.
Er wordt bij deze bedragen uiteraard uitgegaan van de waarde van de nieuwe ketel.
- Voor HR ketels die zijn aangesloten nadat het bestuur had voorgeschreven dat enkel VR ketels waren toegestaan geldt de compensatie slechts voor de helft.
- De kosten worden gefinancierd uit de bestaande reserves, die door middel van extra dotaties (hogere servicekosten) gedurende 6 jaar weer worden aangevuld.
De meeste HR ketels die al op de gemeenschappelijke rookgaskanalen waren aangesloten konden (op kosten van de respectievelijke eigenaar) worden omgebouwd worden en hoefden dus niet vervangen te worden. Hierdoor hoefde er niet gekort te worden op de compensatieregelingen voor HR ketels die tégen de voorschriften van het bestuur uit 2007 tóch op de gemeenschappelijke rookgaskanalen waren aangesloten.
Ondanks dat de mannen van Gasservice Noord Holland en Koster Schoorsteentechniek uitstekend werk hebben verricht was het goed om Energie Klimaat Advies als onafhankelijke adviseur te betrekken, waar bij zij vooral waarde toevoegden in het offertetraject tijdens de technische controle van de opleveringen. Daardoor kwam een aantal zaken omhoog die we anders niet gevonden zouden hebben, dus dat was een goede investering.