Actueel

Stand van zaken oktober 2014
Eind oktober, begin november zijn er problemen geweest met de hydraulische lift in tr2. Mensen hebben kort vastgezeten en soms werkte de lift niet. Na 4 monteurs is het euvel gevonden. Het leidingbreukventiel (de boosdoener) werd bij de renovatie niet vervangen. Meestal worden deze ventielen pas vervangen nadat er problemen mee komen en niet standaard met een renovatie. Dit ventiel zorgt ervoor dat als de lift te hard zakt (door bv een lekkage in de  leidingen) de lift tot stilstand komt. De doorstroom van de olie is nu verminderd, waardoor het probleem (tijdelijk?) is opgelost. Er zijn sindsdien ook geen problemen meer geweest. Er wordt nog bekeken of het ventiel vervangen moet worden. Er is geen veiligheidsrisico.

We zitten trouwens nog te wachten op de "verdiepingenbordjes" voor in de liften.

Stand van zaken 17 september 2014
De liften zijn ook door Balance Liftadvies goedgekeurd. Er moeten nog een paar kleine zaken aangepast worden. Dit zal tijdens een normale onderhoudsbeurt gebeuren. De hele liftrenovatie is nu achter de rug.

Stand van zaken 9 augustus 2014
Inmiddels is de liftrenovatie achter de rug. Het is allemaal goed verlopen. Skylift heeft nu ook het onderhoud voor de 2e helft van het jaar overgenomen van Otis. We hoeven daar niets extra voor te betalen. Het Liftinstituut heeft beide liften goedgekeurd. Balance Liftadvies moet nog wel de renovatie van de liften goedkeuren voordat de liften opgeleverd kunnen worden. Ook de binnenkanten van de liften zijn vernieuwd.

Stand van zaken 10 juni 2014
In 2013 stond de renovatie van de lift in trappenhuis 2 en trappenhuis 3 op het MJOP. Het bestuur heeft toen Balance Liftadvies uit Rijswijk in de arm genomen om advies uit te brengen over de status van de twee liften. Hierop volgde een inspectierapport (alle documentatie staat op een voor leden toegankelijk pagina). Uit het rapport bleek dat sommige componenten vervangen, gereviseerd of nieuw aangebracht dienden te worden. Ook het laatste Liftkeuringsrapport werd in het inspectierapport meegenomen.

Het bestuur is akkoord gegaan met het inspectierapport en op verzoek van het bestuur zijn er offerteaanvragen gedaan. Basis voor de offertes was een uitgebreide werkomschrijving per lift. De offertes werden aangevraagd bij Otis (de huidige lift onderhoudsfirma), bij SkyLift en NL Liften. Op grond van de ontvangen offertes heeft Balance een overzicht gemaakt en een gunningsadvies opgesteld. Er zijn nog veel vragen en antwoorden over en weer gegaan voordat duidelijk was wat er zou gebeuren en hoe. Uiteindelijk is het bestuur akkoord gegaan met het advies van Balance om in zee te gaan met Sky Lift. Er is ook navraag gedaan bij mensen/VvE's die Sky Lift als onderhoudsfirma hebben en die zijn allen tevreden over de expertise en servicegerichtheid van Sky Lift. Er is trouwens niet allee gekeken naar wie het goedkoopste was, want het leek belangrijker in zee te gaan met een firma die zijn werk goed zou doen. Ook werd gekeken naar en onderhandeld over randvoorwaarden zoals garantie.

Onderhoudscontract:
Nadat vast stond wie de liftrenovatie zou gaan uitvoeren is onderhandeld over het onderhoudscontract. Tot 1 januari 2015 is er nog een onderhoudscontract met Otis, maar het leek logisch dat dit aangepast zou moeten worden, want Otis zou geen verantwoordelijkheid willen nemen voor werk dat door een andere firma zou zijn uitgevoerd. Dus zou Skylift het onderhoudscontract over moeten nemen, maar het bestuur wilde geen dubbele onderhoudskosten hebben voor de rest van het jaar. Na onderhandelingen met Skylift heeft deze firma toegezegd het onderhoud kosteloos voor de rest van het jaar op zich te nemen. Met ongeveer dezelfde voorwaarden wordt het onderhoudscontract beduidend goedkoper dan het geval is bij Otis. Het bestuur is vervolgens akkoord gegaan met een onderhoudscontract bij Skylift voor 5 jaar, waarvan 3 jaar binnen de garantie valt.

Binnenkant liften:
De binnenkant van vooral de lift in trappenhuis 3 is de bewoners van dat trappenhuis al langer een doorn in het oog en het bestuur besloot daarop ook de binnenkant gelijk mee te laten nemen. Aan de hand van de huidige binnenkanten werd een wensenlijstje opgesteld en een offerte gevraagd. Daar is nog het wachten op. De mogelijkheden hangen ook van het beschikbare budget af. De hele operatie moet gebeuren binnen het bedrag dat op het MJOP ervoor is uitgetrokken.

Uitvoering:
Er was een opstartvergadering met Balance, Sky Lift en Leon Ham van het bestuur, op 16 mei, waarin de renovatie werd doorgenomen. Uitgangspunt hierbij was dat de renovatie in 2014 moest afgerond zijn om nog gebruik te kunnen maken van de 6% btw op arbeid in plaats van de normale 21%. Verwacht wordt dat deze overheidsmaatregel per 1 januari 2015 zal verdwijnen.

Er is vervolgens op 26 mei een e-mail naar de bewoners gegaan om iedereen op de hoogte te stellen van de mogelijke data van uitvoering, gevolgd door een officiële brief van Balance op 1 juni. De renovatie zal plaatsvinden op de volgende data:

• Lift in portiek 71-97: 16 juni t/m 27 juni, 14 juli en 16 juli 2014
• Lift in portiek 49-67: 30 juni t/m 11 juli en 15 juli 2014

Op bovenstaande data zal de lift dag en nacht buiten gebruik zijn.

Documenten (offertes, gunningsadvies, etc) over de renovatie zijn hier te vinden.

Op de laatste Algemene Leden Vergadering (ALV, april 2014), werd een voorstel besproken dat ingediend was door Eddy Boeve (NN87). Het ging om een voorstel om te onderzoeken of ons gebouw geschikt is voor een groen dak met zonnepanelen. De vergadering heeft besloten het onderzoek naar de mogelijkheden en onmogelijkheden te laten uitvoeren op kosten van de VvE. Er zal eventueel een extra vergadering plaats vinden waarop het resultaat besproken zal worden en eventuele verdere beslissingen genomen zullen worden.

De stukken:

Beste bestuur,

Ik heb een tijd geleden contact gelegd met Matthijs Bourdrez van Solar Sedum 'zonnepanelen met groen', (www.solarsedum.nl) tijdens een bijeenkomst van het initiatief om 1 hectare groen dak (als het kan in combi met zonnepanelen) aan te leggen in het centrum van Amsterdam (www.degroenegrachten.nl) Hij heeft ervaringen met VvE's en weet heel veel van de mogelijkheden (en onmogelijkheden) van groene daken in combinatie met zonnepanelen op het dak.

Ik heb samen met hem en twee onafhankelijke zonnepaneel leveranciers op het dak gestaan en ze hebben een ruwe raming gemaakt van de verwachte kosten. Die bedragen ruwweg een kleine 20 duizend euro voor een groen dak en ook €20.000 voor ongeveer 35 panelen op het dak (dat is minder dan het oppervlak doet vermoeden: wij hebben wel heel veel pijpjes op ons dak en je moet een eind uit de rand blijven volgens de reglementen). En daarbovenop komt nog een klein bedrag aan onderhoud voor het groen en controle / schoonmaak van de zonnepanelen (paar honderd euro per jaar). Daarmee dekken wij wel meer dan de helft van ons (oude) energieverbruik van verlichting algemene ruimten (trappenhuizen, bergingen), de twee liften, de hydrofoorpomp en de verlichting buiten in de Nieuwe Nieuwstraat.

Die kostenraming is het eenvoudige deel. Om duidelijk te maken dat het een investering is die we dubbel en dwars gaan terug verdienen, is complexer. Zeker omdat er zoveel argumenten voor en tegen zijn. Om ze even op te sommen.

• De zonnepanelen waar Solar Sedum voor kiest hebben een gegarandeerde levensuur van ver boven de 20 jaar (op het eind nog 80% van hun oorspronkelijke opbrengst).
• Die zullen met de huidige stroomprijs in z'n 10-12 jaar terugverdiend zijn, waardoor we er nog meer dan 10 jaar aan verdienen.
• En dat je de winst natuurlijk niet pas na die 10 jaar moet gaan rekenen: als wij het geld hebben, levert een investering van 20 duizend euro meteen geld op omdat we de helft van onze stroomprijs gaan betalen. In principe zou meteen de servicekosten naar beneden kunnen. Het rendement is in ieder geval veel meer dan de huidige rente op spaarvermogen.
• We weten die energieprijs natuurlijk niet, hoewel die de laatste jaren alleen maar gestegen is. En de onrust in het Oostblok werkt nu wel duidelijk in het voordeel van eigen energieopwekking.
• De combinatie met een groen dak is erg voordelig: het rendement van een zonnecel kan daardoor wel met 6-8% stijgen: een groen dak levert lagere temperaturen op in vergelijking met het zwarte bitumendak (30 graden, in plaats van 90 graden bij erg zonnig weer), en zonnecellen zijn gewoon chips, die het beduidend efficiënter doen bij lagere temperaturen.
• Het groene dak is een geval apart: door de lagere temperatuur van het dak, en het afschermen van het bitumen, kan het onderhoud van het dak drastisch omlaag. Solar Sedum heeft cijfers van de oudste groene daken in de wereld en durft te beweren dat de vervanging van ons (bijna nieuwe) dak van 20 jaar naar meer dan 50 jaar (factor 2,5) kan gaan in het MJOP. Dat levert veel geld op.
• De voordelen van een groen dak zijn verder nog het beste te merken voor de bewoners onder het dak: betere isolatie tegen kou en warmte.
• Ook zijn er voordelen van een groen dak te benoemen die ten goede komen aan heel Amsterdam: betere luchtkwaliteit, betere waterhuishouding na regenbuien (water loopt vertraagd het riool in en een deel verdampt al voor afvoer), meer insecten, beter voor de vogels en mooier voor de enkeling die op ons dak kan kijken.
• De waarde van de woningen zullen volgens verwachting stijgen door investeringen in duurzame energieopwekking en dakbedekking.
• De combinatie van vervanging van de liftmotoren (de grootste energieslurpers) voor zuiniger exemplaren werkt in ons voordeel: misschien kunnen we nu wel bijna alles opwekken met de zonnepanelen en gaat de energierekening naar bijna nul.
• We hebben al een slimme meter, de aansluitingen zitten buiten en we zitten al bij Greenchoice (nodig in verband met teruglevervoorwaarden), waardoor de installatie relatief eenvoudig is.
• Solar Sedum kijkt ook mee naar mogelijke subsidies in de binnenstad voor duurzame energie.

Een investeringsplan waarmee je alle leden van een Vereniging van Eigenaars kunt overtuigen is wel wat complexer. Er zijn ook veel redenen te bedenken om het niet te doen:

• De zonnepanelen worden steeds beter, we kunnen het beter uitstellen, dat is het rendement veel hoger.
• Ik woon hier misschien nog maar een paar jaar, wat heb ik aan een plan over meer dan 20 jaar?
• We hebben nooit gespaard voor die investering van €40.000, we kunnen het niet betalen (zonder verhoging van de servicekosten).
• De berekeningen zijn gebaseerd op verwachtingen (energieprijs, levensduur panelen, verlenging onderhoudsduur dak, ...), die vallen wellicht tegen.
• Et cetera.

Allemaal prima te weerleggen, maar dan moet je dat wel goed en objectief doorrekenen. Matthijs komt dat verhaal natuurlijk vaker tegen en heeft daarom contact gezocht met een onafhankelijk partij die de complexe "Return On Investment Analysis" (ROIA) kan leveren, en alles doorrekent voor ons MJOP. We kunnen daar alles in meenemen: energieverbruik (en verlaging door nieuwe liftmotoren), planning van het MJOP (onderhoud dak), benodigde investeringen, verlaging servicekosten, opbrengsten in vergelijking met de oude situatie (niets doen), et cetera. Jullie kunnen als bestuur daar ook eigen wensen in kwijt. Wat willen jullie benadrukken in het plan? Lagere servicekosten, investeringen in het pand, duurzaamheid, verdienpotentieel op langere tijd, risico,

Dat kan helaas niet zonder kosten: de analyse kost 1.425 euro (ex BTW), die je terugkrijgt van Solar Sedum als je met hen in zee gaat voor het project. Bijgesloten het voorstel voor de ROIA. En ook de voorlopige offertes voor panelen en groen dak. Die zijn intussen overigens al wel wat voordeliger geworden door een andere keuze van de zonnepanelen: een andere soort (micro)omvormers zijn goedkoper, hebben meer rendement en de nieuwe panelen brengen ook meer op. Dat zal in de berekening meegenomen worden.

Nb. Als de kosten niet uit de Vereniging van Eigenaars kunnen worden betaald, mogen individuele eigenaren natuurlijk ook de kosten voor het onderzoek voorschieten. En kijken naar de mogelijkheid om panelen op het dak te plaatsen voor eigen gebruik, mits daar toestemming voor komt vanuit de Vereniging van Eigenaars en als het mag van de gemeente / overheid.

Eddy Boeve, NN 87.

Eddy sloot diverse documenten bij:

• Offerte voor groen dak en zonnepanelen
• Achtergrondinformatie van Solar Sedum
• Systeembeschrijving

Nieuwe Belborden trappenhui1 en 2

Op 7 en 8 april krijgt trappenhuis 2 nieuwe belborden. Deze bestaan uit een buitenpost en binnen toestellen. Op 14 en 15 april volgt dan trappenhuis 1.

Na veel onderzoek en overleg heeft het bestuur besloten om een digitale buitenpost voor de intercominstallatie aan te schaffen. In dit apparaat kunnen alle namen en huisnummers ingevoerd en aangepast worden. Het probleem van ontbrekende, of lelijke naambordjes is hiermee verleden tijd. De buitenpost is tevens geschikt voor video. Voor de binnen toestellen werd al eerder aan de bewoners een keuze voorgelegd.

Van der Hulst Elektrotechniek, de firma die het geheel gaat aanleggen, zal op maandag 7 april de binnen toestellen in trappenhuis 2 aanleggenen. Dit zal in trappenhuis 1 gebeuren op maandag 14 april. Tegelijkertijd wordt dan ook de buitenpost aangelegd. Op dinsdag 8 en 15 april wordt vervolgens de elektra in de elektrakasten aangepast en als het mogelijk is alles gecontroleerd.

Dit betekent dat we hopen dat de bewoners in ieder geval op maandag 7 en 14 april thuis zullen zijn. Is dit niet het geval dan wordt geregeld dat er sleutels, of vrienden aanwezig zijn. Hiervoor zijn al afspraken gemaakt. Een bestuurslid loopt op alle dagen mee als waakhond om ervoor zorg te dragen dat alles veilig en netjes gebeurt.

Op de dinsdag zal alles ook gecontroleerd worden en dan moeten we ook weer binnen zijn. Ook dan zullen de bewoners, vrienden of sleutels weer aanwezig proberen te zijn.  Als het niet werkt, dan wordt er een aparte, nieuwe afspraak gemaakt.

We hebben inmiddels ook aan de bewoners gevraagd hoe ze in de nieuwe buitenpost genoemd willen worden. Alleen met huisnummer, met initialen, met voornamen etc. Het voordeel van deze digitale buitenposten is dat bij fouten, verhuizingen of verhuur, de gegevens makkelijk aangepast kunnen worden. Het zal even wennen zijn hoe de buitenposten werken. Er kan in ieder geval op huisnummer en op naam geselecteerd en gezocht worden.

Het is niet de bedoeling dat er naambordjes bij de brievenbussen aangebracht worden, want dan houden we het probleem van verschillende soorten en formaten. we proberen er nu een beetje een mooie eenheid van te maken.

Inmiddels zijn de belborden aangebracht en is iedereen gewend aan de nieuwe manier van bellen op opnemen. Alles is soepel verlopen en het ziet er fraai uit.

er is ook gekeken of dezelfde buitenpost geïnstalleerd kan worden voor trappenhuis 3 en jammer genoeg blijkt dat niet mogelijk zonder ook de binnentoestellen te vernieuwen. Dit onderdeel staat echter pas voor 2025 op het MJOP.

In oktober 2014 werden de ramen van de appartementen gewassen die niet door de eigenaars/bewoners zelf schoongemaakt kunnen worden.

Op 10 maart 2014 werden de ramen van de appartementen gewassen die niet door de eigenaars/bewoners zelf schoongemaakt kunnen worden.